Елена Козинец о коэффициенте использования территории и плотности новостроек

Участие в круглом столе в круглом столе «Люди на квадратных метрах: какой должна быть плотность новой застройки в Петербурге» приняла Елена Козинец, руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ».

Какими нормами определяется плотность застройки в Петербурге, какие показатели надо соблюсти?
Чем отличается подход к плотности в новых комплексных проектах и в точечной застройке в сложившейся среде?

Е.К.: В градостроительном регламенте Санкт-Петербурга есть понятие «коэффициент использования территории» - КИТ. Этот показатель определяется ПЗЗ города.

КИТ — это отношение общей площади квартир, которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка. Он равен максимально 1.7 и одинаков для любой высоты застройки. Соответственно, зная площадь участка, можно умножить ее на 1.7 и получится максимальная общая площадь квартир. В зависимости от высотного регламента будет меняться площадь застройки, а вот максимальная площадь квартир не изменится. При невысокой этажности дом будет большой и распластан по территории, а при высокой этажности дом будет занимать меньше места и больше площади достанется благоустройству.

Разница в точечной застройке и в освоении квартала или комплексной застройке района в том, что при разработке ППТ КИТ максимально может быть равен 2.0.

Может показаться, что это значит, что при ППТ плотность застройки выше. Но это совершенно не так. Ведь чтобы использовать КИТ 2.0, необходимо соблюдать ряд других требований, указанных в ПЗЗ.
Например, при проектировании жилой застройки квартала обязательно предусматривается ЗНОП в этом квартале из расчета 6 кв. м. на человека.

Также в случае, если на земельном участке помимо объектов жилой застройки предусматривается размещение иных объектов, обслуживающих жилую застройку, расчет коэффициента использования территории производится при условии исключения из общей площади земельного участка площади, занимаемой указанными объектами, с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешенного строительства.

Таким образом в квартале помимо жилья будет сквер или бульвар, или место отдыха, школа и детсад. Все эти виды использования имеют немаленькую площадь, которая при расчете общей площади квартир исключается из площади квартала. Получается, что КИТ, равный 2.0, применяется лишь к части территории квартала, к оставшейся части квартала.

Таким способом при комплексном освоении территории регулируется плотность застройки за счет наполняемости квартала инфраструктурой.

Материал целиком читайте на сайте Фонтанка.ру