Сегодня апартаменты являются одним из самых популярных типов инвестиций в недвижимость.
Апартаменты проектируются, строятся, продаются, сдаются все большими объемами. Даже покупателям и резидентам уже вполне понятны все нюансы «нежилого коммерческого помещения», как особого типа недвижимости для временного проживания.
Но для проектировщиков, в отсутствие регламентов, особенности проектирования апартаментов остаются интуитивными. Чтобы создать «жилое в нежилом», они балансируют между нормативами для жилого дома, гостиницы и многофункционального центра, исходя из технических заданий заказчиков, собственного опыта реализации подобных проектов и функциональной наполненности каждого объекта.
Понятие апартаментов, как особого типа недвижимости
Слово «инсула» сегодня не на слуху. Так в первом тысячелетии назывались многоквартирные дома в античном Риме. Их строили с целью сдачи в наем. За то, благодаря знанию истории и классической литературы, русскому человеку прекрасно известно такое понятие, как «доходный дом с мебелированными комнатами».
Хотя суть между римской инсулой, доходным домом и современным апарт-комплексом почти не изменилась. Это здание, построенное с коммерческой целью, где большая часть помещений планируется «квартирного типа», а бизнес идеей является сдача их в аренду под временное проживание с одновременным предоставлением комплекса услуг.
Доходные дома в России были очень популярной инвестицией в конце XIX – начале XX веков. Затем об этом типе недвижимости забыли почти на век.
Даже после советского периода спрос пришел, в первую очередь, на коммерческую стройку, а лишь затем на жилую. Когда рынок насытился торговыми центрами и офисами, а пятен под массовую жилую застройку в городской черте стало явно меньше, инвесторы нашли новую нишу. Так появились современные апартаменты, точного определения в строительном законодательстве которым, пока нет.
Словари говорят, что это комплекс номеров квартирного типа, оборудованных кухней и санузлом, с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг.
Согласно Приказу Минспорттуризма РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, «апартамент – это две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (мебелью и инвентарем) для временного проживания». То есть согласно действующему законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости. Это всего лишь гостиничный номер.
С другой стороны, с юридической точки зрения, апартаменты – это нежилые помещения, а значит они подпадают под действие ФЗ № 384, по которому помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение, ограниченная строительными конструкциями и являющееся недвижимым имуществом.
Отсутствие статуса жилого помещения для постоянного проживания не значит, что нежилое помещение нельзя переоборудовать или построить для временного проживания/пребывания. К тому же, помимо жилых юнитов, в современные апарт-комплексы, для удобства и полноценного обслуживания резидентов, добавляют торговые, офисные, сервисные помещения. В результате чего они становятся похожи на многофункциональные центры.
Именно поэтому в новом Своде правил по проектированию многофункциональных комплексов, есть еще одно определение для апартаментов: «жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания». Проектирование апартаментов в соответствии с этим Сводом правил представлено в составе нового «закона об апартаментах», рассмотрение которого все ждут.
Поэтому, правильно будет сказать, что сегодня апартаменты – это особый новый тип недвижимости.
Но, если для проектирования жилья, гостиниц и МФЦ строительные регламенты прописаны, то для апарт-отелей их пока не существует. Поэтому проектные компании работают с апартаментами с особым вниманием, стараясь соблюсти строительные нормативы разных категорий недвижимости и не забыть о комфорте для людей, которые в них будут жить.
Сейчас, в большинстве случаев, проектировщики руководствуются строительными нормативами для гостиниц и многофункциональных центров.
Апартаменты как гостиница
Исходя из реалий текущего законодательства и простой логики, если резидент апарт-комплекса не имеет возможности получить постоянную регистрацию, значит объект является разновидностью гостиницы.
Значит и проектирование нужно вести в рамках СП 257.1325800.2020 Здания гостиниц. Правила проектирования.
Этот свод правил устанавливает требования к проектированию новых и реконструируемых зданий гостиниц, с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли, помещений гостиниц в новых и реконструируемых общественных и многофункциональных зданиях и в помещениях общественного назначения (в нежилых помещениях) многоквартирных жилых зданий, а также требования к организации земельных участков этих объектов.
Согласно этому своду правил, номер современной гостиницы вполне может быть похож на квартиру с жилыми комнатами, кухней, санузлом и подходить для длительного, пусть и временного, проживания. К тому для обслуживания постояльцев такой объект дополняется помещениями:
- для предприятий общественного питания и сервиса (например, прачечными);
- для деловой деятельности;
- для занятий спортом и оздоровления организма (например, спа-центром);
- для культурного досуга;
- для обслуживающего персонала.
Главное – корректно увязать все эти функции, чтобы постояльцы и обслуживающий персонал минимально пересекались.
К тому же проектировщику нужно самым внимательным образом отнестись к таким моментам, как инсоляция, вентиляция, шумоизоляция, пожарная безопасность, высота потолков, расположение туалетов, размер придомовой территории и расстояние от парковки до окон. Это позволит компенсировать разницу между нормативами, применяемыми к жилым помещениям и гостиницам, а значит не снизить качество жизни будущих постояльцев.
Нюанс. Если заказчиком проекта выступает международный туристический оператор, имеющий сеть апарт-отелей, то помимо российских строительных нормативов, проектировщики должны работать в рамках готового технического регламента оператора, унифицированного под всю сеть.
Апартаменты как многофункциональный центр
Согласно открытым источникам информации, даже в проекте нового «закона об апартаментах» нет самого определения апартаментов. В случае принятия закона, они будут приравнены к многофункциональным центрам.
Это грамотное решение, которое позволило бы:
- резидентам – получить постоянную регистрацию в апартаментах наравне с обычными квартирами и налог на имущество по сниженной ставке;
- застройщикам – реализовывать такие объекты в границах общественно-деловой застройки, а не только жилой;
- проектировщикам – использовать в работе регламенты СП 160.1325800.2014 Здания многофункциональные жилищно-гражданского назначения. Правила проектирования.
В состав таких комплексных зданий (кроме промышленных), возможно будет включать одновременно жилые помещения (в т. ч. квартиры, жилые блоки, номера гостиниц) и нежилые помещения для организации мест приложения труда и обслуживания населения (от бизнес-центра до досугового центра для детей, за исключением контактных зоопарков).
Важно, что для каждой функциональной группы помещений в этом Своде правил предусмотрены свои нормативы.
Например, при проектировании гостиничных номеров временного пребывания следует использовать Свод правил для зданий гостиниц и т.д.
Ко всем жилым помещениям для постоянного или длительного проживания также применяются отдельные нормативы жилых многоквартирных зданий, в том числе по естественному освещению. Даже в вестибюльной группе на первом этаже, словно в подъезде дома, следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, места размещения абонентских ящиков, помещения для поста охраны, консьержа, диспетчерской.
И, конечно, все функционально-планировочные компоненты многофункциональных зданий и комплексов должны быть функционально и планировочно обособлены. При этом допускается обеспечивать их взаимосвязь с общими вертикальными и горизонтальными внутренними коммуникационными пространствами, включая общие холлы и вестибюли, переходы и галереи.
