Особенности реконструкции исторических зданий

От размышлений о необходимости дать старинным зданиям шанс найти новое функциональное значение в современном мире, переходим к практике.

Мы не удивим, сказав, что работа с историческими зданиями требует большого опыта, труда, терпения, изящества решений и, конечно, расходов. Но и окупится она сторицей.

Вот, например, в тех редких случаях, когда историческое здание возможно снести под новое строительство, проект будет стоить на 30-40% дешевле. А его реконструкция потребует не только увеличения денежных затрат, но и трудозатрат – от 25 до 100%. За то времени на реализацию проекта потребуется в 1,5-2 раза меньше. И, несмотря на удорожание дальнейшей эксплуатации, окупаются такие здания обычно быстрее нового строительства, за счет повышенных арендных ставок.

Перспективы начать реконструкцию исторического здания весьма заманчивы, но успешная реализация возможна, только если экономика проекта аккуратно просчитана и проведено грамотное перепроектирование. Ведь исторические здания имеют весьма специфические особенности.

Начнем с того, что к историческими условно относят объекты, эксплуатирующиеся 100 и более лет. Сами понимаете, что технологии строительства того времени были достаточно однообразны и сегодня являются устаревшими, а значит часто не соответствуют актуальным строительным нормам даже без учета износа.

Итак, типичное историческое здание имеет:

• Ленточный фундамент из бутового камня или керамического кирпича с гидроизоляцией горячим битумом. В тех случаях, когда строительство велось на слабых и водонасыщенных грунтах, с высоким уровнем грунтовых вод (как в Петербурге), некоторые фундаменты дополнительно укрепляли деревянными сваями и обвязкой из бревен.
• Несущие стены из красного керамического кирпича на известковом растворе в сплошной цепной кладке. Толщина стен, в зависимости от этажности, варьируется от 1,5 до 7 кирпичей. Наружные стены также могут иметь утепление засыпкой.
• Монолитные железобетонные каркасы с арматурой круглого или квадратного сечения. В редких случаях сохранились деревянные каркасы.
• Межэтажные перекрытия в виде деревянных балок с сечением до 400 мм (100% зданий, построенных до 1870-х годов), а также в виде металлических или железобетонных балок и кирпичного свода.
• Скатные крыши с организованным наружным во¬доотводом со стальной, редко черепичной, кровлей по деревянным наклонным или висячим стропилам.
• Дощатые или паркетные полы с звукоизоляционной засыпкой из песка или кирпичного боя.

Сейчас такие строительные конструкции могут быть не только ненадежными, но и небезопасными. Поэтому перед началом проектирования следует провести оценку технического состояния реконструируемого объекта. Причем, обследование исторического здания или сооружения, внесенного в перечень охраняемых объектов, является вообще обязательным для любых видов строительных работ.

Для разработки программы обследования проводится сбор и анализ всех возможных имеющихся проектных документов: чертежей, информационно-технической, исполнительной документации и т.д. При их отсутствии – обмерные работы всего здания и отдельных конструкций.

В ходе визуального осмотра специалисты делают обмеры помещений, определяют дефекты, деформации и причины их возникновения, степень износа конструкций, инженерных сетей, аварийные участки, места вскрытий, выполняют необходимую фотофиксацию.

Далее следует детальное инструментальное обследование. Причем, на объектах культурного наследия – максимально щадящими, неразрушающими методами.

В ходе обследования производится оценка:

• оценка состояния грунта под подошвой фундамента и на прилегающей к нему территории;
• фундамента, его несущей способности и степени износа;
• несущих конструкций и их способности выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания;
• прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и т.д.

Кстати, в ходе такого обследования, здание может быть признано неподлежащим реконструкции, если:

• здание признано аварийным, т.е. имеющее физический износ более 75%;
• невозможно удовлетворить современные нормы по инсоляции и температурно-влажностному режиму;
• окружающая территория больше не соответствует санитарным нормам и показателям по загазованности и уровню шума;
• отсутствует возможность организовать социальную инфраструктуру, систему бытового обслуживания, дворовые территории и пожарные подъезды.

Во всех прочих случаях, следом за обследованием, проектировщик садится за изучение перечня ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п.

При сохранении исторического наследия важно сохранить все предметы охраны, а также оставить неизменным внешний вид, местоположение, поэтому, чаще всего такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад, кровлю и элементы декора.

А вот сохранность строительных конструкций может не иметь значения. Ведь при смене функционального назначения, скорее всего, потребуется изменить объемно-планировочные решения в сторону увеличения полезных площадей.

Еще придется обновлять практически полностью инженерную начинку. Это потребуется делать из-за изменившихся нагрузок и строительных норм, чтобы реконструируемые здания соответствовали современным требования к уровню комфорта и безопасности, которые повышаются с каждым годом.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их усилению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

Работа над реконструкцией исторического здания сложная и вдумчивая. С одной стороны, ее будет практически не видно за отреставрированными фасадами, с другой – проект реконструкции будут оценивать на качество еще несколько поколений вперед. Недаром в историю создания многих зданий в центре любого старого города вписывают два имени – архитектора, который его создал и архитектора, которые его отреставрировал.