Готовый костюм, сшитый по вашей мерке, это очень удобно. Согласитесь. Вам достаточно прийти в салон к опытному портному, обрисовать в двух словах пожелания, и вся работа буквально закрутится вокруг вас. Даже без вас. Будет создан эскиз, закуплены лучшие материалы, проконтролирован пошив каждой отдельной детали и их сборка. В результате вам останется лишь снять упаковку и получать ежедневное удовольствие от новой детали гардероба. Также работает технический заказчик в строительстве, реализуя идею инвестора или застройщика от и до.
Чем занимается технический заказчик и каким требованиям должен отвечать
Технический заказчик – это компания-посредник, которая реализует строительный проект на всех стадиях от имени, по поручению и на основании договора, заключенного с инвестором или застройщиком. Проще говоря – настоящий профессиональный партнер в области строительства, который напрямую заинтересован в качественном и своевременном исполнении договорных обязательств. Более подробное определение можно найти в п. 22 ст. 1 Градостроительного Кодекса России.
В функции технического заказчика входят:
• представление интересов застройщика/инвестора;
• определение параметров будущего объекта и оформление градостроительного плана застраиваемого участка;
• получение разрешения на строительство;
• подготовка договоров на выполнение всех этапов проекта: инженерных изысканий, проектной документации, строительства, капитального ремонта или реконструкции;
• поиск подрядных организаций, например, генерального проектировщика и генерального подрядчика, и заключение договоров с ними;
• разработка технических заданий для выполнения данных работ, возможно совместно с подрядчиками;
• передача исполнителям всей необходимой документации;
• технический надзор за полнотой и качеством исполнения всех этапов, в том числе утверждение проектной документации;
• надзор за расходованием ресурсов;
• подготовка объекта к проверке государственными надзорными органами;
• подписание документов для получения разрешения и ввод готового объекта в эксплуатацию;
• осуществление иных функций, предусмотренных законодательством.
Таким образом, работа технического заказчика заключается в том, чтобы квалифицированно помочь инвестору возвести с нуля объект недвижимости на земельном участке или произвести капитальный ремонт или реконструкцию уже построенного объекта, выкупленного под инвестиционный проект.
Такое сотрудничество особенно выгодно в тех случаях, когда строительство не является основным бизнесом для инвестора, у которого времени и желания разбираться в тонкостях этой сферы. Служба технического заказчика, действительно, полностью реализует проект, но для этого такая компания должна обладать следующими допусками и конпетенциями:
• быть юридическим лицом;
• быть членом соответственной саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства;
• в случае работы с объектами недвижимости, внесенными в список культурного наследия, иметь дополнительно лицензию Министерства Культуры РФ;
• в случае выполнения инженерных изысканий, осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, соответствовать требованиям, установленным во внутренних документах СРО дифференцированно с учетом технической сложности и потенциальной опасности таких объектов;
• иметь руководителя с высшим профильным образованием и стажем работы не менее пяти лет, а также не менее двух специалистов по организации строительного процесса, внесенных в национальный реестр.
Какие преимущества инвестору дает работа технического заказчика
Преимущества работы с техническим заказчиком делят на административные и экономические.
С точки зрения администрирования, инвестор полностью или почти полностью снимает с себя:
• организационные функции по управлению строительным проектом;
• необходимость самостоятельно разбираться в строительных вопросах;
• необходимость получать специальные нормативные разрешения, согласования и допуски;
• необходимость следить за качеством, сроками исполнения и грамотным расходованием средств;
• а также уголовную и имущественную ответственность, которая может последовать в случаях выявления нарушений, допущенных ходе строительства.
С точки зрения экономики, инвестор избегает:
• денежных затрат на содержание собственной службы управления проектом;
• денежных и временных затрат на проверку контролирующими органами и прохождение экспертных комиссий;
• дополнительных денежных и временных затрат, которые возникают в случае принятия неверных проектных или технических решений;
• дополнительных денежных затрат на устранение недостатков, которые могут быть выявлены в период гарантийных обязательств и дальнейшей эксплуатации;
• и, конечно, затрат собственных нервов, которые, как известно, не восстанавливаются и не могут быть куплены за деньги.
Нормативная документация. Выписки, которые важно знать инвестору
Главным документом, регулирующим любую градостроительную деятельность на определенной территории, является Градостроительный кодекс или устав. В нашей стране действует Градостроительный кодекс Российском Федерации, о котором уже было сказано пару слов.
Помимо подробного определения полномочий технического заказчика, для инвестора также имеют значение:
• п.16 ст.1 ГрК РФ, где говориться, что застройщик (инвестор) вправе передать свои функции техническому заказчику
• и п.3.1. Сст.52 ГрК РФ, где сообщается, что застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.
Другими важными нормативными документами, регулирующими деятельность технического заказчика в России, являются:
1. ГК РФ, а именно ст. 1005 о заключении агентского договора. Именно такой тип договора соответствует взаимоотношениям между инвестором и техническим заказчиком, поскольку последний оказывает посреднические услуги. Одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия. Нюанс состоит в том, что между этими двумя сторонами, согласно п. 1 ст. 702 того же кодекса, не могут быть заключены одновременно договор на выполнение функций технического заказчика и договор подряда, поскольку в дальнейшем не смогут быть исполнены существенные условия и обязанности сторон, предусмотренные ст. 37 ГК РФ. Согласно выписке: «лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, и подрядчик также не могут быть одним и тем же лицом».
2. ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» - это национальный стандарт, принятый 1 июня 2017 года, который устанавливает требования по управлению проектом в строительстве, позволяющие обеспечить эффективное достижение целей и задач проектов при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности. В данном документе можно найти основные положения и требования, которые предъявляются к инвестиционно-строительному проекту от стадии инициирования до эксплуатации готового объекта.
Управление строительным проектом - работа по стадиям
Все услуги технического заказчика, равно как вознаграждение за надлежащее исполнение и ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей должны быть прописаны в договоре. Поэтому важно понимать и зафиксировать объемы работы исполнителя на каждой стадии. Согласно вышеуказанному ГОСТу, в работе по управлению строительным проектом выделяют следующие стадии.
Инициирование проекта. Эту стадию еще называют предпроектным планированием. Инвестор самостоятельно определяет потенциальную необходимость конкретного проекта, разбирается в возможностях его осуществления и решает, по каким критериям будет оценивать его успешность после завершения работ. Достаточно часто, управляющего проектом ищут и привлекают уже после предпроектного планирования, однако грамотный технический заказчик будет весьма полезен и на данной стадии. Он поможет просчитать и минимизировать риски, на которые инвестор, не работающий постоянно в строительной сфере, может не обратить внимание.
Планирование проекта. На этом этапе начинается полноценная совместная работа, главная цель которой – спланировать реализацию, в части:
• состава работ;
• обмена информацией и документацией;
• бюджета;
• ресурсов;
• закупок;
• сроков;
• работы с возможными изменениями и
• ключевых показателей качества и эффективности.
Реализация проекта. С момента начала реализации проекта его управлением занимается исключительно технический заказчик, инвестор же имеет право контролировать его работу, при необходимости и в рамках договора. Управление проектом разбивается на подэтапы:
• выбор и оформление строительной площадки;
• подготовка исходных данных и оформление разрешений;
• поиск, проверка и выбор подрядчиков, заключение договора (договоров) на проектирование, контроль и координация работы подрядчиков, проверка промежуточных результатов, сбор и хранение всей проектной документации;
• согласование готовой проектной документации в государственных органах;
• получение разрешения на строительство и подготовка строительной площадки;
• поиск, проверка и выбор подрядчиков, заключение договора (договоров) на строительно-монтажные работы, контроль и координация работы подрядчиков, строительный контроль;
• проверка расходования финансов и оптимизация бюджета на каждой стадии.
Завершение проекта. На данной стадии работа технического заказчика заключается в подготовке объекта к сдаче в эксплуатацию, т.е. устраняются дефекты, устанавливается режим дальнейшей эксплуатации, проверяется необходимая документация для приемной комиссии, организуется приемо-сдаточная комиссия, готовится отчет о проведенной работе и завершенный объект передается заказчику.
Эксплуатация объекта является последним этапом, где управляющий проектом организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.
